青島樓市的5大謊言，騙了多少人！

01 大學(xué)與房價真的沒關(guān)系

我一直搞不懂上合那邊的中介以青島大學(xué)來鼓吹房價的依據(jù)在哪。青島大學(xué)能不能落地先不說，就是能夠落地了又能咋地？大學(xué)是干嘛的？

教書育人的，里面不是老師就是學(xué)生。

老師就那么幾百個，大部分還是青島市區(qū)過去，學(xué)校里也會安排公寓，他們會在上合買房？就算老師們都一人買一套，總共才幾百套的需求，能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生什么影響。至于學(xué)生，那就更不沾邊了。學(xué)校只是他們學(xué)習(xí)的地方，畢業(yè)了就各飛東西了。哪里有工作、有好工作、有高薪工作，他們就會往哪走，沒有一個人會笨到在學(xué)校周邊混吃等死。

要是一個地方?jīng)]有好的工作和產(chǎn)業(yè)，建再多的大學(xué)也留不住大學(xué)生。

當(dāng)然，大學(xué)還是有一定帶動作用的。老師和學(xué)生也要吃喝拉撒，小超市、小飯館、小旅館、理發(fā)店、務(wù)工人員都需要一些，但不會太多，大學(xué)生都沒有多少錢，消費(fèi)不高。你可以看看青島郊區(qū)別的大學(xué)，周邊都是一律的小門頭，連個大超市都養(yǎng)不起。所以說，我真看不到青島大學(xué)對上合房價的帶動作用有多大。你要是不相信，就去看看藍(lán)谷的山東大學(xué)，黃島的山東科大，城陽的農(nóng)業(yè)大學(xué)，大學(xué)對周邊房價的帶動作用近乎為零。

就是周邊房價高的石油大學(xué)，也是依靠唐島灣的CBD效應(yīng)和適宜的居住環(huán)境、便利的交通條件漲起來的，與大學(xué)無關(guān)。另一個靠大學(xué)起家的是西海岸的古鎮(zhèn)口，這是一個大學(xué)城，但與樓市無關(guān)。我想你如果對古鎮(zhèn)口房價足夠了解，你應(yīng)該知道我所說的道理。

02 地鐵救不了遠(yuǎn)郊區(qū)的房價

郊區(qū)的房子，尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)的，市場好時漲的最猛，市場不好時跌的最狠，這已經(jīng)是一個共識。對于遠(yuǎn)郊區(qū)的房子，炒作最猛的概念是“地鐵”，因?yàn)椤?/span>地鐵一響，黃金萬兩”的宣傳太深入人心了。

我曾在《地鐵會改變青島郊區(qū)房子的命嗎？》一文中列舉過天津?yàn)I海新區(qū)的例子，通往天津市區(qū)的津?yàn)I輕軌早在2004年就開通了，但依然沒有真正帶起來濱海新區(qū)的房價。津?yàn)I輕軌單趟64分鐘，這是濱海新區(qū)到天津市區(qū)的時間。就是這一小時通勤時間，濱海新區(qū)作為天津市區(qū)的“睡城”就不合格，吸引不到市區(qū)的大量購房者。

我們可以計算下，青島地鐵11號線全程58分鐘，13號線70分鐘，尤其是13號線還只是到黃島的時間，倒1號線到青島市區(qū)時間更長。11號線、13號線那頭的藍(lán)谷、董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)，這兩年房價啥樣大家都清楚，并沒有因?yàn)榈罔F而有多大的改變，甚至在“謊言”被識破后跌跌不休。剛過去的這個周末，央廣網(wǎng)報道的青島11號線鰲山灣站建成6年未啟用，就說明了上述問題。同樣，對于8號線以及未來規(guī)劃的其他線路，處于遠(yuǎn)郊區(qū)那頭的房子一定要謹(jǐn)慎。

地鐵對房價真正產(chǎn)生利好的是近郊區(qū)以及部分郊區(qū)，這樣的地方才有作為睡城的資本，地鐵對房價才有支撐。

遠(yuǎn)郊區(qū)最好的未來，是自己建一個城，有自己的產(chǎn)業(yè)和人口，把輕軌作為遠(yuǎn)郊區(qū)、市區(qū)兩個城之間的橋梁，這個是可以的。但青島遠(yuǎn)郊區(qū)的新區(qū)這么多，哪個敢說自己已經(jīng)建成了一個獨(dú)立的城？

03 市政府對房價有影響，但會搬嗎

很多去紅島買房的業(yè)主都是靠“市政府搬遷”為意志來支撐月復(fù)年累的長通勤，眾多的房產(chǎn)從業(yè)者也靠這個來吸引市區(qū)的買房者。上世紀(jì)90年代，青島在全國第一個吃螃蟹，率先把市政府搬到東部，掀起了一股政府搬遷的熱潮，這股熱潮至今沒有落下。但今夕不同往日，政府搬遷不是說搬就搬。

我自己也認(rèn)為政府搬遷對做大做強(qiáng)環(huán)灣大青島、對建設(shè)青島都市圈、對膠東一體化都是有利的，一是因?yàn)榧t島位于青島甚至青島都市圈、膠東經(jīng)濟(jì)圈的中心，二是青島老市區(qū)太小了，政府的搬離可以解決不少大城市病，當(dāng)然也會相應(yīng)帶來老市區(qū)的衰落。政府把青島市民健身中心、青島市民健康中心、青島市人民醫(yī)院、青島科技館、青島中學(xué)放在紅島也代表了一股潛在的指向。

但對于這些，買房者都不要輕易相信，尤其是剛需買房者。以現(xiàn)在的進(jìn)度，即使政府會搬遷，大概率也是10年以后的事了，人生有幾個十年，身體等不起，意志力也等不起。如果你真看好紅島了，就請看好那里與青島市區(qū)的近距離，看好那里的前途，而不是一個莫須有的傳說。

04 機(jī)場對房價真的不友好

與青島大學(xué)一樣，膠東那邊曾經(jīng)吹噓過膠東機(jī)場對房價的帶動作用，我當(dāng)時聽了就很是憤慨。關(guān)于機(jī)場對房價的影響，我以前在《在青島買房，遇到這14種房子請掉頭就走！》一文中寫過，這里重新復(fù)述下：機(jī)場聽著高大上，一座機(jī)場的落地也會讓人興奮不已，但機(jī)場利好的是區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，對于周邊的房價有害無益。

 機(jī)場一般都位于較偏的地方，對于周邊建筑有凈空限制，坐飛機(jī)的人又大多把機(jī)場作為一個中轉(zhuǎn)點(diǎn)，人流量最終都分散到其他地方。所以說，機(jī)場帶來的人流量對周邊影響不大，頂多養(yǎng)活幾個酒店、飯館。

另一方面，飛機(jī)起飛的噪音也不是一般人能夠忍受的。 因?yàn)檫@個噪音，機(jī)場周邊的房價一直就是一個低點(diǎn)。而且，機(jī)場周邊一般比較荒，配套也比較少，并不適合居住。對于青島來說，流亭機(jī)場就是一個鮮明的真實(shí)寫照。流亭機(jī)場一搬遷，周邊凈空就釋放了，甚至十梅庵、滄口等航道下方也解放了，不但可以引入新的產(chǎn)業(yè)，房價也有了新的支撐（機(jī)場搬遷本身就是一個利好）。

反而最應(yīng)該注意的是膠東機(jī)場周邊，那些以機(jī)場為賣點(diǎn)的房子一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)?/span>臨近機(jī)場本身就是這些房子的最大硬傷。我前幾天曾經(jīng)看到過在膠東機(jī)場附近買房的朋友發(fā)的朋友圈，頭頂上一架一架的飛機(jī)掠過，那噪音真不是一般人可以忍受的。而附近的房價，早已經(jīng)處于有價無市、并一跌到底的狀態(tài)。

05膠州劃區(qū)不是地產(chǎn)界的事

撤市劃區(qū)是行政上的事，和地產(chǎn)界關(guān)系不大，請謹(jǐn)記。即墨劃區(qū)很多年了，對于那里的買房者來說：剛開始全民期待，后來全體瘋狂，現(xiàn)在集體反思。撤市劃區(qū)，還是同一群領(lǐng)導(dǎo)、同一片土地、以及同樣的配套，改個名字、改個行政附屬關(guān)系就能改變房價？你要相信，你就太天真了。

影響房價的，終歸是好的產(chǎn)業(yè)、好的工作、大的人口吸引量，行政區(qū)劃調(diào)整可能短時間刺激下買房人的神經(jīng)、拉高下房價，終會現(xiàn)出原形。

所以，有人吹噓“膠州劃區(qū)后房價要漲”，你就一笑而過吧。當(dāng)然，膠州劃區(qū)是很有可能的，我以前也多次分析過。以上五點(diǎn)，我之所以稱之為謊言，是因?yàn)楹芏嘀薪槎家运鼈冏鲟孱^忽悠人去買房。我想，被忽悠買房的朋友，現(xiàn)在大都在“懺悔”中。現(xiàn)在不同以往，不要相信沒落地的規(guī)劃，也不要相信上述這種與樓市關(guān)系不大的東西。那些云里霧里的東西，要遠(yuǎn)離。你買房，就根據(jù)自己的需求來。

把自己的需求按照重要程度分出一二三來，排在第一的需求首要滿足，后面滿足越多需求越好，這樣買到的房子八成不會錯。