即墨西樓市變臉?開發(fā)商表面堅(jiān)強(qiáng) 內(nèi)心慌張
上半年,青島土地成交有點(diǎn)“上頭”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的半年報(bào)來看,2020年上半年青島全市供應(yīng)土地1688萬㎡,土地成交1434萬㎡,同比分別增加23.2%及11.6%。這其中,即墨穩(wěn)穩(wěn)地成為了供銷主力,土地供應(yīng)量636萬㎡,土地成交569萬㎡,均為全市第一。
值得注意的是,雖然土地市場(chǎng)成交量走高,但溢價(jià)率卻呈現(xiàn)走低的狀態(tài),甚至多數(shù)地塊為底價(jià)成交。
地價(jià)是房?jī)r(jià)之錨,土地價(jià)格與商品房樓面價(jià)直接相關(guān)。可以看到,上半年,土地市場(chǎng)溢價(jià)開始走低,沒了地價(jià)的支撐,房?jī)r(jià)的走勢(shì)勢(shì)必受到影響。所以不少人開始為即墨樓市擔(dān)憂。
01
即墨樓市如同過山車般,一次次的風(fēng)云變幻,不斷挑動(dòng)著購房者的神經(jīng)。
半年多前,即墨樓市是這樣的:去年11月份,即墨單月新建商品房成交3753套,11月最后一周網(wǎng)簽了近兩千套房子。一時(shí)間即墨樓市風(fēng)頭無兩,甚至大有趕超西海岸的趨勢(shì)。
但是好景不長(zhǎng)。帶著一份不錯(cuò)的期末成績(jī)單過年的即墨樓市,在僅僅過了一個(gè)春節(jié)后,迅速“變臉”,樓市如同一夜冰封。除了在土地市場(chǎng)大有作為外,成交量與價(jià)格均是表現(xiàn)平平。特別是曾經(jīng)的熱盤,紛紛打折,折后的價(jià)格比起巔峰期,如同“跳水價(jià)”。更重要的是,這次冰封的時(shí)間可能要持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。
特別是即墨西,在接下來的一段時(shí)間內(nèi)注定很慘烈。上半年,即墨西掀起了大開發(fā),土拍、開工、開盤等操作接連不斷。曾經(jīng)開發(fā)商手握土地,想靜等潮水上漲,沒想到等來了一大批競(jìng)品。
02
板塊內(nèi)的樓盤越來越多,形成了聚合之勢(shì),產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,“踩踏”事件是必然會(huì)發(fā)生的。
榮盛錦繡學(xué)府總建面約18.3萬方,主推建面約96-118㎡精裝小高層,另有40-55㎡公寓產(chǎn)品�?倯魯�(shù)1145戶。
中冶德賢公總建面約36萬平方,主打89-160㎡小高層、洋房產(chǎn)品,同時(shí)內(nèi)部配套3萬㎡商街�?倯魯�(shù)2434戶。
中梁拾光漫城規(guī)劃29棟小高層和洋房,戶型面積100-160㎡�?倯魯�(shù)1675戶。
中南紫云集總建面約16萬平,規(guī)劃有15棟樓,其中9棟洋房,6棟小高層,總戶數(shù)765戶,戶型建面約98-130㎡三居。
招商公園1872總建面約27.1萬平米,總戶數(shù)1878戶,產(chǎn)品業(yè)態(tài)為裝修小高層,建面125-160㎡套三/四。
海爾產(chǎn)城創(chuàng)翡翠公園總建面21.8萬方,規(guī)劃25棟小高層,總戶數(shù)1166戶。目前在售103-146㎡精裝小高層。
中南樾府規(guī)劃19棟小高層,戶型面積124-142㎡,帶裝修交付,總戶數(shù)993戶,總建面21萬方。
海爾產(chǎn)城創(chuàng)東方學(xué)府總建筑面積約23.6萬㎡,建有小高層和高層,建面約89-147㎡,總戶數(shù)1137戶。
禹洲朗廷府規(guī)劃29棟9-17層洋房及小高層產(chǎn)品,項(xiàng)目總建筑面積約15.6萬㎡,總戶數(shù)1074戶,建面約103-171㎡。
藍(lán)城玉蘭公館總建面約18萬方,項(xiàng)目分南北兩個(gè)地塊開發(fā),總戶數(shù)829戶。目前在售120-190㎡小高層房源,均價(jià)20000元/㎡左右?guī)аb修。
龍湖天奕總共規(guī)劃188戶,這個(gè)體量也符合項(xiàng)目所定位的“極少數(shù)人”才能享受到的圈層生活館。項(xiàng)目主打183-193平大平層,官方小程序里釋放的參考價(jià)在18800元/㎡。
從各家樓盤的主打產(chǎn)品中不難看出,即墨西目前面臨兩大問題:產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重;庫存壓力大。除了產(chǎn)品及面積區(qū)間相近,共享的配套也是一模一樣,這也導(dǎo)致了各家樓盤同質(zhì)化的說辭跟營(yíng)銷策略。試想一下,當(dāng)購房者走了十幾家樓盤,發(fā)現(xiàn)從內(nèi)到外幾乎沒有差別,那么影響購房的決定性因素,只能是價(jià)格。
03
我們之前說過,即墨西板塊算得上是即墨的“富人區(qū)”,從2018年藍(lán)城來了以后,片區(qū)的房?jī)r(jià)也被提高到了2萬+的水平。即使面對(duì)這樣的價(jià)格,也不斷有前仆后繼高位接盤的人。
有人說,房企愿意往哪兒扎堆,證明哪個(gè)板塊價(jià)格扛得住。真的這樣嗎?恐怕未必。
最近,有不少業(yè)內(nèi)人士表示,即墨西已經(jīng)開啟了價(jià)格戰(zhàn),個(gè)別樓盤打算把開盤價(jià)格拉低到1.2萬/㎡,如果真是這樣,意味著留給沒開盤項(xiàng)目的價(jià)格空間再度被擠壓,定價(jià)就很有難度了。目前即墨西有一萬多套房子的庫存,想突圍只能是進(jìn)一步拉低價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),下半年,即墨西的新房?jī)r(jià)格或許會(huì)被拉到萬元線�?傊�,日子不好過。
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