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解讀：二手房營業(yè)稅征免時限由2年恢復5年
從2010年起，住房消費優(yōu)惠政策將部分取消。12月9日召開的國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，而其他住房消費政策則繼續(xù)實施。

去年的“131號文”對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將個人購買普通住房超過5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業(yè)內(nèi)認為，此次，國務院常務會議明確將征免時限恢復至5年，這將對短期的炒房投機形成抑制。
解讀
北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍 達歷史最高水平
“按照國務院的新規(guī)定，12月31日以后，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍�！泵缆�(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者介紹。
根據(jù)國務院的有關規(guī)定，有關二手房營業(yè)稅征收優(yōu)惠是從今年1月開始實施，也就是說，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營業(yè)稅；而在此前，只有5年以上的才免征營業(yè)稅�！半m然這次是營業(yè)稅的免稅期限恢復到2009年之前，但因為在此前，北京市銀監(jiān)局出臺了84號文，杜絕了2009年之前很多買房人通過做低成交價避稅的做法，因此，新規(guī)定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長4倍�！�
張大偉用實例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執(zhí)行的雖然是5年內(nèi)全額收取5.5%的營業(yè)稅，而實際交易中，因為很多中介公司和買賣雙方通過“陰陽合同”避稅——即買房人通過“陰陽合同”，把要作為納稅憑證的網(wǎng)簽合同價格做低，北京5年內(nèi)二手房基本都是按照地稅局及建委規(guī)定的最低指導價格納稅，而今年9月以后，因為北京銀監(jiān)局84號文的出臺，規(guī)定銀行必須按照網(wǎng)簽合同評估貸款額度，杜絕了“陰陽合同避稅”做法，二手房買賣按照實際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導價格為80萬、成交價格為200萬的二手房計算：
2009年之前，該套房需要繳納的稅費為：營業(yè)稅80萬×5.5%（“避稅”做法）+契稅80萬×1.5%+個稅80萬×1%=6.4萬元
2009年12月前：營業(yè)稅零+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=4萬元
優(yōu)惠取消以后：營業(yè)稅200萬×5.5%+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=16萬元
“不難看出：2009年以后，營業(yè)稅取消后，和2009年相比，2到5年內(nèi)的二手房房源交易稅費成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，二手房交易成本將達到歷史最高水平。”張大偉強調(diào)。
40%左右房源受影響最大 二手房價格有望止?jié)q走穩(wěn)
計算結果顯示，稅費優(yōu)惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達到歷史最高水平，而這將對2到5年內(nèi)的“短期炒房”行為起到抑制作用�！澳甑浊埃�北京等城市二手房市場2到5年期的房源或將突擊上市出售，此前因為房源供不應求而造成的二手房價連續(xù)猛漲的現(xiàn)象，或將因此止?jié)q走穩(wěn)�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王新光等人分析認為。
11月，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量沖破了3萬套關口，已激增至31288套，環(huán)比漲幅高達56.35%，創(chuàng)網(wǎng)簽以來最高紀錄。上海、深圳的二手房也出現(xiàn)“末班車效應”。11月份，上海二手房成 交 量 環(huán) 比 上 升1 8 %， 均 價 上 漲1.8%。而根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委統(tǒng)計，11月，全市成交二手房16666套，成交面積約為148萬平方米。不僅超過今年7月份峰值，同時也高過2007年的最高峰，成交量再創(chuàng)歷史新高。
在各項政策中，二套房貸、利率優(yōu)惠和營業(yè)稅減免這三項政策對于二手房市場的影響最為顯著。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉測算，營業(yè)稅減免終止將使得5年內(nèi)二手房的房源交易成本上升4倍，這將明顯地抑制投資，炒作樓市將很難有利可圖，而自住需求可以通過購買5年以上房源以及商品房釋放需求。