Post By：2025/8/14 15:34:53
據(jù)公開報道，近日，福建福州倉山區(qū)某小區(qū)地下車位收費問題引發(fā)糾紛，部分業(yè)主以堵門方式表達訴求，導致公共秩序混亂。該小區(qū)地下停車場出入口一度堵車近9小時。
原來，該小區(qū)原先免費的車位，突然在7月1日開始收費，包月350元/月（車位租金280元+70元管理費）或按實時收費封頂20元/天，這讓不少未買車位的業(yè)主一時間難以接受。
《法治日報》記者近日采訪及查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)都曾因停車費變更問題發(fā)生過糾紛。有業(yè)主質(zhì)疑，“小區(qū)停車費定價有標準嗎”“物業(yè)公司調(diào)整停車費不經(jīng)過業(yè)主同意，發(fā)個通知說改就改，合法嗎”？
廣東深圳某小區(qū)業(yè)主郝先生表示，近年來他們小區(qū)停車費每年都會上漲。今年7月，已經(jīng)從之前的100多元/月上漲到300元/月。他們向物業(yè)公司詢問漲價原因，對方的回復一直都是“因為管理成本上升，所以價格不得不上漲”。
“物業(yè)公司說小區(qū)停車漲價合理合法，但每次都是漲完價后貼了通知我們才知道，這是不是不符合要求？”郝先生說。
因小區(qū)停車費突然翻了一倍，也沒有給業(yè)主任何理由，四川成都某小區(qū)的王女士于今年8月4日通過12345反映“物業(yè)公司隨意漲價停車費”的問題。3天后，區(qū)市場監(jiān)督管理局表示，小區(qū)停車收費屬于市場調(diào)節(jié)價范疇，經(jīng)營者有自主定價權，且現(xiàn)場已公示價格。雙方發(fā)生停車收費矛盾糾紛，可向?qū)俚亟值�、社區(qū)申請搭建平臺調(diào)解，也可向人民法院起訴，維護自身合法權益。
據(jù)報道，前不久，北京豐臺某小區(qū)有業(yè)主收到物業(yè)公司最新通知，因不接受新的停車費漲價方案，其承租多年的車位已被轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主。原來，2023年底，物業(yè)公司突然針對小區(qū)內(nèi)120余個車位發(fā)布新的收費方案，包括長租和短租兩種方式。針對短租，地庫架空層車位由原本的每月每個450元上漲至950元，半露天車位由每月每個150元上漲至700元。當時，多名業(yè)主據(jù)理力爭，經(jīng)過多方協(xié)商后物業(yè)公司代表承諾價格不變。然而，今年物業(yè)公司再次通知說要漲價。
目前，小區(qū)40余名業(yè)主正計劃通過召開業(yè)主大會以及訴訟等方式，厘清120余個車位的產(chǎn)權歸屬問題，同時也對物業(yè)公司單方面漲價行為進行抵制。
記者注意到，一些小區(qū)停車費大幅上漲甚至高達三四倍，多是物業(yè)公司一紙通知公示漲價。
小區(qū)停車費價格到底應由誰來決定？
北京大成（上海）律師事務所合伙人、全國住房城鄉(xiāng)建設領域“總對總”訴調(diào)對接調(diào)解員陳思介紹，小區(qū)停車費定價權因產(chǎn)權不同而有區(qū)別。業(yè)主共有車位，如小區(qū)地面停車位，占用業(yè)主共有的道路或其他場地，定價權由業(yè)主大會或業(yè)主委員會行使，物業(yè)公司無權單方面決定。若物業(yè)公司擅自提高收費，侵害業(yè)主共有權。開發(fā)商或產(chǎn)權人所有車位，如地下車庫，可由產(chǎn)權人自主定價，但需遵循“合理、公開、費用與服務水平相適應”原則，且不得損害業(yè)主合法權益。
“原則上實行市場調(diào)節(jié)價，無統(tǒng)一最高限價，但部分省市保留政府指導價，超指導價收費無效。如北京需要參照《北京市物業(yè)管理條例》進行相關定價和車位管理，超出指導價最高限的收費無效，有關部門應對其進行查處。”陳思說。
在陳思看來，停車費規(guī)則需遵循“合理、公開、與服務水平相適應”原則。目前來看，漲價的合理原因包括成本驅(qū)動（人力、設施維護）和服務增值（新增服務、補足低價）兩類。首先是成本驅(qū)動型漲價，人力成本上升，如物業(yè)安保人員工資、社保繳納標準提高等因素；設施維護升級，如停車場照明、消防系統(tǒng)改造、充電樁增設等情況。其次是服務增值型調(diào)價，如新增24小時專人值守、充電服務等項目；原收費遠低于現(xiàn)行政府指導價，或因稅費政策變更導致綜合成本上升（補足歷史低價）。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院教授翟業(yè)虎認為，變更停車費，對于有業(yè)委會的小區(qū)，由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)2/3以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的雙過半業(yè)主同意，物業(yè)公司單方漲價無效。業(yè)主可向住建委舉報程序違法，向物價管理部門舉報超政府指導價收費，情況嚴重的可以以侵害業(yè)主共有權等為由提起訴訟。未成立業(yè)委會的小區(qū)，停車費變更應由物業(yè)公司與已入住業(yè)主協(xié)商決定，并在物業(yè)服務合同中約定，提前公示，不能單方面決定。
記者注意到，同一小區(qū)，停車費標準不同的情況也時有發(fā)生。
今年7月30日，在沒有任何通知的情況下，北京朝陽某小區(qū)針對外來臨時車輛停車費用大幅上漲，從原先的1元/2小時變?yōu)?.5元/15分鐘。
今年6月30日，廣西柳州某小區(qū)調(diào)整停車收費標準，小區(qū)業(yè)主車輛露天停車場免費停放，租戶車輛、臨時車輛掃碼交費或按月收�。短焱＼囐M100元/月），地下停車業(yè)主80元/月，其他車輛150元/月。“雖然差別不大，且每月收費并不貴，但業(yè)主和我們都沒有購買車位，為什么停車費會不一樣。”有租戶表示質(zhì)疑。
有物業(yè)公司工作人員告訴記者，停車從免費變收費或者收費漲價，一大原因是為了避免外來車輛擠占車位。
在北京瀛和律師事務所律師楊海看來，同一個小區(qū)停車位因建設成本、位置、面積大小、租賃時長等不同，是可以存在不同的停車費規(guī)則的。
在陳思看來，小區(qū)公共停車位對業(yè)主與非業(yè)主使用人實行差別對待具有正當性，其核心目的是保障業(yè)主優(yōu)先使用權。為遏制占用現(xiàn)象、提高周轉(zhuǎn)效率、保障小區(qū)安全秩序、維護業(yè)主權益，小區(qū)物業(yè)公司有權在政府指導價及公示規(guī)則內(nèi)，對外來車輛設定更高臨停價或按小時計費。為公平分配稀缺資源，可對小區(qū)內(nèi)部車輛進行首輛與多輛、業(yè)主與非業(yè)主的劃分，實行階梯或差別收費，但自治規(guī)則需平等適用于全體業(yè)主并依法公示。
受訪專家認為，停車費涉及業(yè)主核心利益，需通過“多方參與、流程合規(guī)、信息透明”的機制達成共識。
楊海說，要建立常態(tài)化溝通渠道，保障業(yè)主知情權。建議調(diào)價方提前公示成本與理由，比如近年停車管理的成本明細、對比人工、維護、能耗等管理成本增長幅度、漲價后的費用是否用于設施升級、與周邊小區(qū)的價格對比表等，讓業(yè)主了解“為何漲、漲多少合理”。同時召開專項協(xié)商會議。由調(diào)價方組織業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商等召開會議，現(xiàn)場解答業(yè)主疑問，對漲價方案進行討論。
陳思提議，政府層面而言，應當完善指導價動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)成本、供需優(yōu)化價格標準；推動立法明確“成本透明、質(zhì)價相符、市場協(xié)商、共治監(jiān)督”原則，強制公開定價全流程，建立“業(yè)主表決—政府備案—社會監(jiān)督”閉環(huán)管理體系。
翟業(yè)虎建議，應強化業(yè)委會的“橋梁”作用，業(yè)委會作為業(yè)主代表，應通過問卷、網(wǎng)絡調(diào)研等形式主動收集業(yè)主意見，梳理核心訴求，再與物業(yè)公司協(xié)商。必要時可以引入第三方審核管理成本真實性，避免虛構成本。談判結果需向全體業(yè)主公示，接受監(jiān)督。
