Post By：2018/5/4 15:54:59
4月28日青島東方影都萬達茂的開業(yè)，意味著萬達進軍山東的14年間，已經開業(yè)了17個萬達廣場、1個萬達商業(yè)街以及1個萬達文旅商業(yè)項目。
而據贏商網統(tǒng)計，目前，萬達在山東還有11家尚未開業(yè)已經規(guī)劃建設的商業(yè)體。而僅就在今年下半年，還有三家萬達廣場即將開業(yè)。由此可見，在未來的山東布局中，萬達將有超過30家商業(yè)體屹立在山東。
從一開始的商業(yè)體量僅有五萬平方米的青島臺東萬達廣場，到如今的項目占地面積約376萬平米青島東方影都萬達茂；從一開始五年開業(yè)兩家，到如今一年開業(yè)三家。萬達在山東的布局，從慢到快，從小到大，逐漸的體現出萬達對山東商業(yè)市場這塊蛋糕的野心。
[img]http://p3.pstatp.com/large/80a50003a885945e52a8[/img] [b]三四線城市商業(yè)項目扎堆建設[/b]
山東是中國人口大省，面積龐大。經濟發(fā)展在之前長期處于緩慢階段。其大部分二級城市商業(yè)地產進入雖然較早，但是一直處于零散的、緩慢的、不成熟的狀態(tài)。
而近幾年，山東經濟飛速發(fā)展，其中表現特別明顯的是，山東商業(yè)地產已的快速成熟，逐年新增的城市綜合體惠及越來越多的消費群體。青島、濟南、煙臺市區(qū)已經有眾多商業(yè)項目扎堆，構建大型商圈，營造更濃厚的商業(yè)氛圍。
據贏商網不完全統(tǒng)計，僅2017年，山東省開業(yè)的商業(yè)項目就有24個，商業(yè)體量達161多萬平方米；而2018年，省內計劃開業(yè)的大型商業(yè)項目達29個，商業(yè)體量高達240多萬平方米。萬達廣場、大融城、萬象城、星光里、新城吾悅等很多著名品牌扎堆進入，挑起了山東商業(yè)市場的發(fā)展浪頭。
有業(yè)內人士曾表示，目前商業(yè)地產的生機勃發(fā)，已經不再是一二線城市所獨有，在三四線城市已然迎來了開發(fā)熱潮，以往無人問津的三四線城市儼然變成了商業(yè)地產開發(fā)的香餑餑。
在2017年，萬達和富力、融創(chuàng)協(xié)議轉讓文旅、酒店資產，甩掉龐大的債務之后，更是加緊了全國的商業(yè)布局。在已開業(yè)的萬達廣場中，除卻北上廣深一線城市和各地省會城市，萬達在全國的商業(yè)布局中，有接近80%的項目集中在中國的三四線城市�？梢悦鞔_看出，在一二線城市的商業(yè)綜合體慢慢趨于飽和之后，萬達將自己的商業(yè)觸角深入了三四線城市。
在此之前，萬達集團董事長王健林曾經坦言：“我們從實踐中體會到，現在中國的商業(yè)地產投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經過熱，但對三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來說，投資非常稀缺，許多地方不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數據分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業(yè)單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬達發(fā)展的好機會�！�
事實上，萬達也確實一支在這么運作。自2004青島臺東萬達廣場開業(yè)以來，萬達集團進入山東已經有14個年頭。14年的時間里，萬達在山東布局了17座萬達廣場和1座萬達茂以及多個萬達步行街，大部分的萬達廣場不僅成為山東大部分市區(qū)區(qū)域商圈發(fā)展的中心，也帶動了商業(yè)項目周邊及所在區(qū)域住宅、商業(yè)市場的發(fā)展。
[b]山東七市首進，萬達觸須深入二級城市[/b]
在萬達在提出萬達"輕資產化"的戰(zhàn)略目標后，萬達就開始了賣賣賣的模式。尤其是2017年將旗下的13個萬達文旅城賣給了融創(chuàng)、77個酒店賣給了富力后，似乎宣告著萬達從重資產抽離出來的決心。而甩掉龐大債務的萬達，2017年萬達開業(yè)了50個萬達廣場，
而且，作為萬達最早開發(fā)的商業(yè)產品萬達廣場，在2018年卻并沒有縮減的跡象。根據萬達的相關資料可知道，2018年，萬達仍將投進52座萬達廣場。其中山東有3座，均在二級城市，屆時山東將有17座萬達廣場，二級地市將共占據11個席位。
調查數據顯示，近幾年三四線城市城市人口流動加劇，不僅影響房企投資戰(zhàn)略，也改變了房地產市場現有格局。山東區(qū)域三四線城市的市場空白和廣闊的消費潛力，吸引著包括萬達在內的很多房企巨頭將觸角延伸至山東二級城市。
早在2015年底，萬達集團就與山東省簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬達集團將追加投資1300億元，在山東新建38個萬達廣場和1個文旅項目，實現萬達廣場對山東全覆蓋，其中淄博、臨沂、菏澤、日照、聊城、威海、萊蕪等7個城市屬于首次進入。加上之前的投資項目，萬達在山東累計投資達2300億元，山東省成為萬達全國投資最大的省份。
而事實上，在山東的所有項目里，青島濟南項目在數量上占比并不大，從2004年年山東首家萬達廣場開業(yè)，如今萬達已在山東布局16座萬達廣場，除去青島濟南項目，十多座萬達廣場布局在山東二線，占據大半江山。
這些種種表現，意圖很明顯，萬達選擇下沉三四線，不僅僅是看到了三四線城市的市場前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，也開始認識到了三四線商業(yè)地產開發(fā)的特殊性。
[b]數量取勝，萬達廣場完成流水線型復制工藝[/b]
在山東，除了作為特色商業(yè)航母來打造的萬達茂和萬達城以外，十幾個萬達廣場盡管所在城市不同，商圈不同，面積和商業(yè)體量也不相同，卻在定位和品牌的招商引進方面極其相似。零售品牌以中檔品牌為主，餐飲業(yè)態(tài)的占較大，且較為集中，兒童業(yè)態(tài)和文化業(yè)態(tài)也占據一席之地。以青年消費者和中檔家庭為主要目標客群。這些布局，讓萬達在短短的時間里，在山東站穩(wěn)腳跟，并且發(fā)展壯大。
作為萬達集團旗下核心品牌，萬達廣場已經在全國成功開業(yè)221座。之所以能在短期內實現如此快速的布局，很大程度上得益于萬達廣場“標準化，可復制”的特色。在全國各個城市的萬達廣場，從功能布局、主力店品牌，甚至建筑立面造型、交通動線，都可謂是全面復制。
不過，定位為區(qū)域商業(yè)中心的萬達廣場，其輻射范圍還是稍顯局限，固定在某一區(qū)域，比如在青島，港灣萬達廣場是西海岸居民的消費目的地，而臺東萬達廣場和CBD萬達廣場則主要服務于老城區(qū)居民。這其中的原因在于，商業(yè)消費本身有其固有輻射半徑，且市場上商業(yè)綜合體的供應相對充足，客戶選擇多樣。
不過就算如此，萬達通過“數量取勝”的優(yōu)勢，依舊在三四線城市穩(wěn)扎穩(wěn)打。在去年萬達的某個頒獎晚會上，公司高層曾經表示，萬達2018年擬開業(yè)的52座萬達廣場中，三四線城市項目在總項目中占比超過73%。到2020年，中國的334座地級以上城市，萬達商業(yè)將進駐超過200座。
畢竟對于經濟并不發(fā)達，群眾消費意識觀念落后的三四線城市來說，萬達的這種流水線型復制式建設，偏偏能夠滿足面積大，消費客群基數大的二級城市。加之招商品牌以親民、中端品牌為主，萬達廣場的成功，似乎是有條可循的。
