查看：72466     * 貼子主題：預(yù)測一下2018-2019年即墨房地產(chǎn)走勢（長文慎入）

18號晚間看到青島地區(qū)限購限售政策出臺，開始關(guān)注即墨老家房地產(chǎn)情況，15年前離開即墨到北京發(fā)展，一直在金融領(lǐng)域工作，戶口也落地在北京，房子車子自然都配齊也充裕，因為從事金融業(yè)務(wù)所以對于房地產(chǎn)也有比較多方面的接觸，寫一下自己的一些觀點，后面網(wǎng)友可以跟帖，我會利用空閑時間一一答復(fù)、交流。

1.對標杭州
從總體來看即墨的房地產(chǎn)向青島看齊，青島本來應(yīng)平行于濟南甚至略高于濟南，但往往木秀于林，風(fēng)必摧之，看似利好的6月峰會反而引來重大調(diào)控，當然6月峰會主要還是市民在自我激勵，看齊了杭州，我要說的是青島根本沒法跟杭州比，山東的GDP高于浙江，但大而不強，就連比山東gdp還高的江蘇見了浙江都要畏懼三分，從企業(yè)質(zhì)量、國際化、資本能力等各個方面青島都沒有可比性，杭州是對標深圳和上海的，青島只能對標成都、武漢這些省會城市，所有說杭州峰會后杭州房產(chǎn)強力增長所以青島一定強力增長這個論斷是有很大缺陷的，浙江這個省份藏富于民，有很高的自我供血能力，并且阿里巴巴等優(yōu)質(zhì)企業(yè)讓浙江先賺了一大筆，而青島工資低、科技能力低、外來人口少（來旅游、炒房、度假的不算）或者外來人口整體質(zhì)量（大學(xué)生）遠遠低于杭州。

2.時間坐標
國內(nèi)自從4萬億后就像打了雞血，房地產(chǎn)猛長，這個時間已經(jīng)過去了，領(lǐng)導(dǎo)人不但更替而且獲得連任， 政策的一致性得以延續(xù)，同時還有一點這屆政府是絕對的單核而不是此前的雙核或者多核，集中的優(yōu)勢就是政令統(tǒng)一，不會再出現(xiàn)政令不出中南海，總理不如總經(jīng)理的事情了。反腐期間長提的一句“某些領(lǐng)導(dǎo)在18大后還不收手.... ”，現(xiàn)在可能就是“在19大后還不執(zhí)行房住不抄的政策....” ，大大說房住不吵也不是在一個場合一次演講中的，而是反復(fù)開會反復(fù)強調(diào)，我想這次青島在峰會前夕出臺這么大的限購限售措施從根源上講是要向中央表達擁護的決心，這是好事，如果換上你當青島市委領(lǐng)導(dǎo)相信也會的，并且從現(xiàn)在的大小媒體都沒有披露青島峰會期間會出臺像海南、雄安級別的重大利好，而海南博鰲會議前就透露海南規(guī)劃了，充其量就是把保稅區(qū)升級到自貿(mào)區(qū)，但自貿(mào)區(qū)已經(jīng)是炒冷飯了。這個時間坐標下政府不可能再用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟了，因為已經(jīng)漲的很高了。

3.稅收結(jié)構(gòu)（重點）
這個是重點的重點，國內(nèi)土地財政真的快要到頭了，而且名聲太臭，如果哪個地方現(xiàn)在還出地王，一堆媒體都扎堆過去，窮追猛打，我想最坐不住的是這個地方的書記了，就像中興通訊掛了最著急出來表態(tài)的是工信部（因為此前沒引導(dǎo)好政策導(dǎo)向），隨著可以賣的地皮越來越少，名聲越來越臭，為何不來個新模式？這就叫改革，通過收稅來調(diào)節(jié)房屋供需（注意還不是價格），一旦供需平衡了，就是說大家都是自住，那房價該是啥就是啥了，就怕人人都想手里攥著3-5套房守株待兔等漲價。房產(chǎn)稅的流傳出來最主要一種做法是累進制，就是一套房不收，二套房收一點點，三套及以上加倍收，收的你的工資都不夠交稅的，逼著他們拋售房子。房產(chǎn)稅這個事情現(xiàn)在媒體在廣泛吹風(fēng)，如果一件事天天說，可能將來真的來了也就習(xí)以為常了，到時候別怨政府沒告訴你，俗話說長得丑不要緊，出來嚇人就是你的不對了。但往往很多人不往心里去，甚至還以為政府為了發(fā)展會保護房地產(chǎn)，其實政府并不在意什么行業(yè)，只要來錢快來錢多才是硬道理，所以如果房產(chǎn)稅能夠“快糙猛”，而且能夠穩(wěn)定并且降低房價換個好名聲，為何不干？用老的房地產(chǎn)眼光已經(jīng)不行了，此前賣地是唯一途徑，以后是賣地+收稅多了一條腿走路。自古以來咱們國家就有認真收稅的光榮傳統(tǒng)，時代在變，傳統(tǒng)不會變。有很多人居然愛聽中介瞎bb，非�？尚�，海南的限購政策把多少房地產(chǎn)開發(fā)商憋手里了，此前還在捂房等漲價，這下好，限購全咋手里了，我在論壇上看到好像咱們即墨有保利樓盤2期也是一直沒開盤，一直在捂，現(xiàn)在好了，慢慢賣吧，所以連開發(fā)商都被拋棄了何況苦逼的中介。

未完待續(xù)

論壇的審核太慢了，在即墨的網(wǎng)友也要審核？還是說我在北京的ip發(fā)的帖子要人工審核？

4.大佬行為

有些大佬嘴上不說,但身體還是很誠實的。比如潘石屹，王健林、李嘉誠等等都在拋售資產(chǎn)，碧桂園、恒大等都在快進快出，就是不再捂地。唯獨最近任志強在杭州發(fā)表言論，又在說政府供地不足等問題，這個真是老生常談，說實話不是政府不供地，而是快沒有地了，以后更少，毫無新意，任志強常年的理論中唯獨一條從來不提，就是金融，他這個人火起來的時間段正是金融放水的10年，這可以比喻為一個好前鋒的背后有一個好助攻，但往往助攻的球員被忽視，大家看到的都是前鋒的光環(huán)。而金融這些年真的給任志強提供了助攻，但現(xiàn)在不同了，國家去杠桿、縮表后錢越來越緊張，銀行流動性吃緊，加上余額寶等理財產(chǎn)品嚴重分流銀行活期儲蓄存款，導(dǎo)致銀行放貸資金緊張，攬儲成本增加，北京就是這種情況，可能你也是首套，但對不起銀行沒錢，要貸款等3個月后再說，排隊吧，要么再加點利息，青島地區(qū)銀行的朋友跟我說這里也是一樣的。還有一點，任志強只發(fā)表言論，不持有什么房產(chǎn)，所謂屁股決定腦袋，我們要看真正持有房產(chǎn)的大佬的行為，比如他最好的基友潘石屹已經(jīng)在拋售多地soho的產(chǎn)權(quán)。另外說到金融，你可能說咱們墨城都是全款買的，誰還貸款......這個我只能呵呵了，即墨人沒富到這個程度，而且現(xiàn)在即墨是全民炒房，最可怕的是除了房產(chǎn)這個變現(xiàn)慢的資產(chǎn)外還有什么流動性資產(chǎn)嗎？估計不多了，全倉在房子了，老百姓的資產(chǎn)負債表遠不如北上廣的健康。

5.臺w方面
大大做過福建書記，此前就有臺w人士說國內(nèi)最懂臺w的就是他，這個沒有之一。回歸大陸這個事情我想大家也都有預(yù)期，青島是軍港，真正臺海問題發(fā)生，青島必然要牽扯，這個大家都懂。但即便沒有炮彈落到青島，那經(jīng)濟上封鎖和制裁是不可避免的，現(xiàn)在貿(mào)易戰(zhàn)就是預(yù)演，最煩人的就是美國的狗腿子日本韓國澳大利亞這些國家，而青島對他們恰恰又是重點出口方向，因為青島是外向型城市，外貿(mào)出口還是重要支柱，經(jīng)濟封鎖了收入自然少了，剩下那么多房子又不能當飯吃，空著不如賣掉換錢。可能您不是外貿(mào)制造行業(yè)從業(yè)者，但很多人都是，唇寒齒亡，持有多套的房子會怎樣操作呢？他們要吃飯要賣房，然后房價跌，你還能無動于衷？

6.學(xué)區(qū)房
這個是昨天最新的政策，北京新政規(guī)定如果租房者所租住的房子屬于哪個學(xué)區(qū)就可以在哪個學(xué)校上學(xué)，租購?fù)瑱?quán)，所以一下子大家都蒙了，花了1000萬買的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在花50萬給房東來個指標就可以去上學(xué)了，你說心情如何！中國的政策通常是一個地方先嘗試，然后北京跟上也是表態(tài)，最后全國跟上，政府領(lǐng)導(dǎo)的政治頭腦是靈敏的，不是老百姓茶余飯后聊天那么隨意，房住不抄，各地政府看政治覺悟了，還是那句話這屆政府是連任的。

7.即墨不在限購區(qū)域
即墨不在限購區(qū)這個事情很多人解讀是利好即墨，還可能鼓勵即墨房地產(chǎn)繼續(xù)抄，這個可能嗎？我覺得有這個想法的可以回家了睡覺了。即墨變成區(qū)主要是鰲山衛(wèi)溫泉一代被青島看好了，跟嶗山接上，老城區(qū)及西部地區(qū)青島才不稀罕呢，但光把鰲山衛(wèi)要過去那不是明搶耍流氓嗎？所以連同即墨一塊能過來吧，說句實話即墨太大了，在青島政府看來即墨在某些屬性上是青島的，某些屬性還是跟平度他們一樣的，房地產(chǎn)的這個區(qū)分對待恰恰能夠看出青島對即墨的看法：你即墨就是個縣城，夠不上個區(qū)，我并你就是為了鰲山衛(wèi).....這才是真正意義上的嘴上不說，身體卻很誠實。

8.關(guān)于戶口指標應(yīng)用
很多人覺得即墨不限購，那青島及外地的資金都來即墨抄吧，推升即墨地產(chǎn)漲價，這個理論有些可笑，即墨是個區(qū)，但實質(zhì)是個34線的城市，游資炒作已經(jīng)到了末期，到現(xiàn)在基本都快全倉了，剩下子彈并不多了，當然房價也已經(jīng)被抄起來。那后期把最后的流動性資金放到一個34線有這個必要嗎？上面說的是純外地游資，而對于青島本地人會非常注重戶口指標，雖然可以在即墨買房，但買后就占用一個指標，到底合不合適？即墨如同北京郊區(qū)，漲價的時候跟著漲，但肯定漲幅不如市中心，跌價的時候帶頭跌，因為沒有抗跌因素，如同燕郊廊坊目前是腰斬，而北京市區(qū)平均跌2成，市中心核心地段只是微跌，炒房的人都明白這個道理，所以又有多大意愿在即墨浪費子彈浪費指標？

9.關(guān)于限售
要注意這個是不對稱的，就是說從80年代的老房子到前年拿本的房子都是滿足2年可售的，說明市面上95%以上的房子具有“供”的條件，而需求方一旦接盤，就鎖住5年，所以需求方會很謹慎。供遠遠會大于需，雖然這個“需”是被壓制的了，但沒辦法政策就是這樣，“你不要討論政策的合理性，你要做的是對政策出來后去應(yīng)對”，這句話是融創(chuàng)地產(chǎn)的孫宏斌說的。這個政策跟北京的限購是異曲同工，表面上雖然北京不限售，只限購，但北京新增戶口太少了，一年只有1萬多的指標，常駐人口接近2700萬，新增戶口絕對是剛需來源，剩下的是改善型的，總的來說是需求一下子被抑制住，所以不管你是限購還是限售，只要最終的需求被抑制了那后面的故事發(fā)展就大同小異了。

以上9個因素我覺得即墨未來基本會走北京的老路，到底是類似北京市區(qū)還是北京郊區(qū)大家可以過1年后來回顧，起碼漲的動力沒有了，如同北京去年317新政前的瘋狂和317后一兩個月的彷徨，再到現(xiàn)在的明朗。這個帖子1年后再來看看吧，但短期內(nèi)不會暴跌的，因為北京人才濟濟，明白人多，所以調(diào)整的快，而即墨羊群效應(yīng)明顯，傳導(dǎo)的慢導(dǎo)致觀望期會長一些，讓先跑的人富起來（因為在高處套現(xiàn)了），然后先跑的人帶動后跑的，有些人很不幸，房地產(chǎn)稅出來前沒跑出來，然后被鎖住了，賣又沒有人接盤，嗷嗷的交稅，所以1年后再看此貼。
（完）

[quote]樓豬，房子要跌價，趕快把你家房子賣了吧！[/quote]
我在即墨就一套房子，父母住

確實要保存起來，一年后再看

正在努力去杠桿，郭樹清是個干吏，所以金融行業(yè)從去年監(jiān)管紅頭文件一個接著一個，俗稱年底銀監(jiān)會也在年底沖量，現(xiàn)在因為涉及跟保監(jiān)會合并，所以人士調(diào)整在進行，對我們也就消停了一下，但年底左右出的文已經(jīng)搞得大家沒法干了，比較典型的就是去杠桿，消除影子銀行，這個重點的打擊就是房地產(chǎn)資金，4月初外管局又發(fā)政策禁止房地產(chǎn)和地方投資公司海外發(fā)債借款，所以嘛……反正金融今年很不好干了，年底能發(fā)的獎金要打打折，但一段組合拳下來確實健康了

這就是金融預(yù)測的魅力！

[quote]國家去杠桿、縮表后錢越來越緊張，銀行流動性吃緊，加上余額寶等理財產(chǎn)品嚴重分流銀行活期儲蓄存款，導(dǎo)致銀行放貸資金緊張，攬儲成本增加，樓主你的這一段有問題的。房價上漲跟各種理財產(chǎn)品也有很大關(guān)系的，換句話說，是老百姓存在理財產(chǎn)品里的錢然后放出去，推高房價的。這就是現(xiàn)在開始重點監(jiān)管各種理財產(chǎn)品的原因。最后多[/quote]
      你說這一段有問題，可能是我沒有解釋清楚：對于銀行而言，業(yè)務(wù)簡單的可以分為資金端和資產(chǎn)端，錢就是資金端，來自銀行員工攬儲，給房地產(chǎn)放貸后樓房作為質(zhì)押品就是資產(chǎn)端了。資金端又分為兩塊：表內(nèi)資金和表外資金，所謂的“表”就是資產(chǎn)負債表，表內(nèi)資金就是我們老百姓儲蓄的活期和定期（記入銀行的負債表），因為有了余額寶，現(xiàn)在大家一般不存活期了，估計連定期都不存了，所以導(dǎo)致銀行的儲蓄資金越來越少，我在去北京工作前在青島的某銀行工作過3年，那個時候銀行的放貸比例是75%左右，就是說老百姓存了100億，銀行可以放出去75億。所以如果儲蓄資金上不去，銀行就沒有錢放貸，銀行主要就是掙息差這個大家都懂，存款不足是影響了銀行放貸。
    銀行給房地產(chǎn)輸血有兩種方法：1.表內(nèi)轉(zhuǎn)表外，因為房地產(chǎn)被銀監(jiān)會嚴格控制總額，所以要想辦法了，就是找通道，一般找“信托”，也有很多找基金子公司、融資租賃公司、小貸公司、擔保公司等等，2.直接發(fā)行理財產(chǎn)品，這個是純表外資金，通過信托計劃等方式流入房地產(chǎn)。
    說回來，由于大家都買余額寶，所以銀行也搞理財產(chǎn)品，這種“表外資金”就能吸引客戶愿意來銀行存款/理財，只是銀行收到這筆錢的成本大大增加，年化成本起碼變成4%左右了，這么高的資金成本，必然要找高收益的放貸項目，個人買房貸款也就在5%左右，中間點差就1%，肯定不合算，目前能夠接的住高成本資金的主要是房地產(chǎn)了。但上面提到銀監(jiān)會不讓，所以就找“信托”這種通道，一般這種通道的收費是萬分之5左右，不貴，銀行把理財資金給了信托公司，信托公司再把錢給房地產(chǎn)。
      銀監(jiān)會在年底已經(jīng)發(fā)了幾個紅頭文件，重點打擊同業(yè)業(yè)務(wù)（銀行、信托等都是同業(yè)），徹底堵死了，加上4月20日外管局 禁止房地產(chǎn)、城投企業(yè)海外融資，所以他們的日子很難過了，再加上美國在加息，今天早上聽新聞美國國債收益率飆升，所以外國的錢也貴了，此前借到錢還沒還完的要增加成本，對于他們只有盡快處理手頭上的新房，就是降價。所以在后面的降價隊伍中，通常房地產(chǎn)商的新房最先降價，然后二手房炒作的開始降價......
/7x24/2018-04-20/doc-ifznefkf4505339.shtml

[quote]樓主真有這眼光的話，前年把北京房子賣了，來即墨買上十幾套，估計現(xiàn)在也就不能發(fā)房價跌這種文章了，都是些沒吃到葡萄說葡萄酸的，漲價沒分析到位，跌錢到研究很透！[/quote]
哈哈，我才不全倉買這玩意呢，配置好資產(chǎn)睡的香，遇到危機心不慌，房子這玩意只是紙面財富，房子我只在北京上海配置！