Post By：2018/3/16 9:49:34
[color=#333333]一、關于因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。[/color]
[color=#333333]最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持�！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發(fā)現(xiàn)主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。[/color]
[color=#333333]根據《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程�！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O計年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現(xiàn)了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。[/color]
[color=#333333]二、關于因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。[/color]
[color=#333333]《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持�！北緱l所稱的“房屋質量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質量問題。買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為，房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現(xiàn)有規(guī)范、標準作出不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些量化指標進行確認。而房屋質量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標準，即使由專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標準。因此，是否“嚴重影響正常居住使用”[/color]
[color=#333333]，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。[/color]
[color=#333333]三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。[/color]
[color=#333333]有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任�！币虼耍敺课莩霈F(xiàn)質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認為此觀點不能成立。[/color]
[color=#333333]（一）我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務院規(guī)定�！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第31條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任�！苯ㄔO部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔�！币陨鲜欠�、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質量所承擔的法定保修義務�？梢姡覈F(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內如出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商即產生并必須履行保修義務。[/color]
[color=#333333]（二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質量問題，房屋地產開發(fā)企業(yè)未履行保修義務，經催告后在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。[/color]
[color=#333333]（三）關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。[/color]
[color=#333333]至于經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規(guī)定，即“保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨”[/color]
[color=#333333]，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。[/color]
