Post By：2013/5/15 21:25:39
[tag]效力,居民,產(chǎn)權(quán)[/tag][size=5][color=blue] 宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的一項用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問題．我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定．因此應當適用國家有關政策的規(guī)定進行裁判。國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》中再次強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押．
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[color=blue][size=5] 可見，國家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據(jù)此認定城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。對于本集體經(jīng)濟組織之外的其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村居民宅基地和住宅的，應當如何處理，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應當限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制，因此，對本集體經(jīng)濟組織之外的村民購買本集體經(jīng)躋組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效。
對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣問題，按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前，禁止進入房地產(chǎn)市場，由此，集體經(jīng)濟組織開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同實質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，因此[b]“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同也應當認定為無效。[/b][/color][/size]
選自《青島中院民事審判例釋》
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