[tag]辦公樓,前景,比較[/tag]統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年下半年本市辦公樓供應(yīng)量將有所放大。在此情況下，辦公樓投資價值是否會受到影響？筆者從事房地產(chǎn)行業(yè)近10年，依據(jù)經(jīng)驗和研究認(rèn)為，目前上海的辦公樓價值仍普遍存在被低估的現(xiàn)象，只要注重投資方法和技巧，辦公樓仍是目前最值得投資的項目之一，其未來發(fā)展前景好是最大的原因。
[b]價格：辦公樓與住宅“倒掛”[/b]
目前，靜安區(qū)南證大廈單價在2－3萬元之間，而同地段的國際麗
[table][tr][td] [/td][/tr][/table]都城、中凱城市花園單價卻已是4－5萬元，甚至更高。位于虹橋開發(fā)區(qū)的仲盛金融中心單價在1.7－2萬元之間，而同區(qū)域的虹橋豪苑單價早已達3.5萬元以上了。
相同區(qū)域和地段，住宅樓價格反而高出辦公樓。對此，筆者認(rèn)為，這一現(xiàn)象在上海非常多見，辦公樓普遍被低估，甚至一些乙級辦公樓單價還不如同地段的老工房，這給辦公樓投資帶來了機會。他分析，從出租價格比較，南證大廈、仲盛金融中心都可以租到4元/平方米/天以上，年租金回報在6－7%，而國際麗都、中凱城市花園租金卻不到3%。
投資建議：投資有風(fēng)險，在追求物業(yè)增值之前，首先要考慮其保值性。就目前市場來看，市場上時有出現(xiàn)低于辦公樓市場價格的產(chǎn)品，如買進價格就比別人低10－20%，就算市場調(diào)整10－20%，那么所購買的辦公樓依然具有一定保值性。
[b]租金：繼續(xù)維持明顯漲勢 [/b] 上海的辦公樓租金仍在上升，有數(shù)據(jù)顯示，目前一些乙級辦公樓租金在3.5－4.5元/平方米/天，淮海路沿線辦公樓租金基本在7元/平方米/天以上，恒隆廣場租金高達12－18元/平方米/天，且長期供不應(yīng)求。
業(yè)內(nèi)人士分析，境外及外地企業(yè)不斷涌入上海，上海辦公樓租金近期仍會保持上漲態(tài)勢，上海政府已提出建設(shè)國際金融中心的構(gòu)想，并對總部設(shè)在上海的外資企業(yè)予以一系列優(yōu)惠，再加上2010年世博會的臨近，這些都會對上海辦公樓租金穩(wěn)定上升提供強有力的支撐。
投資建議：對投資者而言，現(xiàn)金流十分重要，如果一直要投入資金（付現(xiàn)金流），比如租金不足以還貸款的話，那么資金實力再強，也總有個限度。另外，如遇市場調(diào)整，高而穩(wěn)定的租金回報有助于保持投資者的心態(tài)，可讓投資者“熬得住”，少受市場波動影響。
[b]地段：與價格、發(fā)展?jié)摿Τ烧萚/b]
上海的辦公樓目前幾乎都集中在中心地段，即使新興的普陀、虹口等區(qū)域的辦公樓也都分布在核心地段，這些地段周邊通常有繁華的商業(yè)，交通十分發(fā)達，因此，房產(chǎn)投資的最關(guān)鍵要素還是地段。
隨著滬上多個城市副中心商業(yè)區(qū)的崛起，有觀點認(rèn)為“商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移會使區(qū)域內(nèi)辦公樓貶值”。對此，筆者認(rèn)為，此情況很難發(fā)生，地處商業(yè)中心的辦公樓也不會貶值。這是因為商業(yè)中心的形成需要長時間投入，不會輕易轉(zhuǎn)移。以徐家匯為例，太平洋百貨已經(jīng)開業(yè)近14年，百腦匯也已經(jīng)營了10年，商家、消費者都已經(jīng)習(xí)慣了原本的消費模式和消費地點，因此難有大的改變。
投資建議：物業(yè)的今后發(fā)展部分是辦公樓投資者非�？粗氐�，這與辦公樓的發(fā)展空間有關(guān)。因此，投資者應(yīng)借鑒專業(yè)人士經(jīng)驗，找出今后上升要點，關(guān)注其發(fā)展?jié)摿Α?/div>
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